民泊の抱える問題は 基本となる知識の解説

民泊の「夢」と「現実」

民泊は東京オリンピックをにらみ、増加し続ける海外からの宿泊客の受け皿としての役割を果たし、また一方で慢性的な空き部屋・空き家問題に苦しむ不動産オーナーに新たなビジネスチャンスを提供していると言われます。
人口減少時代に突入している日本にとって、観光産業の発展こそ経済成長のカギという論者もおり、これからも民泊に注がれる視線は熱いものがあると思われますが、2016年秋現在、民泊は様々な問題点を抱えています。

ここではそんな民泊の抱える問題に焦点を当て、今後いかなる対策がなされていくと考えられるのか、これからの民泊ビジネスは、を説明していきたいと思います。

民泊と法規制の問題

民泊の抱える問題としてまず挙げられるのが、法規制が現実になかなか追いついていかないことがあります。

Airbnbを始めとする個人宅宿泊のネット仲介サービスの介在による民泊の急激な増加は明らかに政治・行政サイドの想定を大きく上回るものだったようです。
当初、Airbnbについては「グレー」という立場がとられていました。どのような展開を見せるのかまずは様子見で、先に述べた新たな観光や不動産業振興への貢献度合いや実際の影響とその問題への対処の仕方についていろいろ検討していたものと思われます。

確かに民泊にはニーズがあり、地域の観光に資するというメリットもある。低コストで始めることができ、利用者も低価格で利用できるので観光にも不動産活用にも有用性は大きいといえました。

しかしその一方で、民泊は様々なトラブルを引き起こすようになってきました。その最たる例が、旅館業法違反などによる違法民泊の摘発でしょう。

現在簡易宿所の許可や認定民泊となっているごく一部の民泊を除き、民泊は法規性を受けずにどこで誰を泊めているのかわからない無秩序状態であるといえます。そのような状態ではホスト側においてもゲスト側においても、また近隣住民にとっても何らかのトラブルが起きた時にどうすることもできません。

適切な法規制のない状態というのはとても危険なものなのです。そして民泊においてそれは無視できない状況になっているということです。

旅館業法と民泊

人を宿泊させて料金を払ってもらう営業は旅館業法が規制してきました。
旅館業法は「ホテル営業」「旅館営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の4種類の施設形態を規定し、民泊は普通に考えると「簡易宿所営業」に該当するといえます。

簡易宿所の許可取得もホテルや旅館ほどではないものの、窓や防火器具、避難路などの確保や条例により帳場（フロント）の設置なども必要とされており、火災などからの防災や衛生面の確保、近隣住民への悪影響排除などの必要性から様々な構造設備を備えなければなりません。

そして現在許可を受けずに営業している民泊のほとんどは、旅館業法の求める簡易宿所の要件について満たしていないと思われます。
旅館業法の要件を満たさずに民泊を営業しているということは、単に旅館業法に違反しているというだけでなく、旅館業法の規制理由であるゲストやホスト、または近隣住民に対する安全確保などに重大な懸念がある施設であると考えられるということなのです。

建築基準法と民泊

ある意味旅館業法以上に重要な規制法が建築基準法です。
建築基準法には建物の「用途」が決められています。

「用途」というのは一般住宅であれば「一戸建ての住宅」マンションであれば「共同住宅」など、建築物の使用用途によって区分されていますが、単に区分を定めているのではなく、用途に必要な建築物としての基準を定めていることと、各用途地域内で建築できる用途の建物を定めていることが重要です。

まず後者について説明すると、用途地域によっては旅館業の施設を建設することができません。禁止されている用途地域で民泊を営業することは法違反になります。
次に前者についてですが、もともと住宅用途であったり事務所用途であった建築物で民泊を営業する場合、用途変更が不要である場合を除き、用途を旅館用途に変更しなければなりません。この場合、建築物は旅館用途を満たすレベルのものにできなければなりません。

この、建築基準法上の問題においてもほとんどの民泊は違法状態にあり、人を宿泊させるのに適した建物の状態にないのではないかと思われます。

消防法と民泊

消防法は火災を予防するために必要な設備等を規定しています。
建築物を民泊として使用する場合にも、もちろん使用する割合・広さ等に応じた消防法上の設備が必要となります。

平時はあまり意識されませんが、火災についての設備は設置を怠ると、取り返しのつかない大惨事を招く可能性もあります。それゆえ消防法に適合していない民泊で宿泊するということはとても危険なことなのです。

このような火災対策の重要性から旅館業法の許可要件はもちろん、特区民泊の条例においても「消防法令で義務付けられている設備等が設置されていること」は必要とされています。

しかし残念ながら許可や申請を経ていない違法な無許可民泊においてこのような火災対策をきちんと行っているところはほとんどないと考えられ、今後重大事故などにつながらないか懸念されているところです。

これからの民泊規制の動き

違法な民泊が急増した理由はいくつかありますが、主要な理由は宿泊施設の不足とコストをかけずに空き部屋などを活用したい不動産オーナーサイドなどの思惑だといえるでしょう。

東京オリンピックを控え、これからも宿泊施設の需要は増加が見込まれますし、観光客の増加による経済効果も期待されるので基本的には宿泊施設自体の増加は望ましい事ではあります。

一方で民泊をきちんと規制する必要性も高まっており、なによりも観光立国を目指すならば、法的に安全・安心な宿泊環境を整える必要があります。
また、既存の業者との不公平感も解消が必要となるでしょう。

そういったことに対処するために特区民泊や2017年制定予定とされる民泊新法が準備されています。基本的にはこれまでの法規制を緩和できるところまで緩和して許可等を取得しやすくしつつ、違法な民泊には摘発という厳しい態度で臨んでいくように思えますが、どこまでやるのかという難しい線引きが求められるでしょう。

実際のところ民泊についての問題はそういった宿泊施設サイドの問題にとどまらず、Airbnbなどの仲介事業者の位置づけなどの問題もあります。新しいビジネスモデルといえるため、そちらもこれからどう規制していくのかが注目されています。

長くなってしまいましたので、近隣住民とのトラブルや、賃貸借契約等での契約上のトラブルなどは別のページで扱います。